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阅读 236 次 商品房销售面积若干问题的探讨

摘要:近年来商品房销售中建筑面积的争端屡见于媒体报道,那么究竟商品房的建筑面积如何计算呢?本文从规范内容规定的三个部分以及规范条文说明几方面综合起来讲解。列出了建筑面积计算的规则、存在的问题以及解决的方案。...

 商品房销售面积若干问题的探讨

秦燕

陕西省建筑科学研究院

                                                 

    商品房销售中建筑面积的争端屡见于媒体报道,这只是商品房销售面积问题的九牛一毛,实际上商品房销售中,建筑面积计算中的猫腻远不止媒体报道中那么简单、那么个别。

    对于商品房销售中建筑面积的计算,作为购房者完全没有能力摸清,也没有话语权,只能被动的接收。而开发商及其销售代理,在建筑面积的计算中大做文章,尤其是在公摊率中大作手脚。正常的公摊率在多层建筑中应在15%左右,在高层建筑中一般也就在18%--20%,但目前市场上销售的商品住宅,公摊率绝大多数在20%以上,甚至达到23%--25%,这些销售面积计算是否合理,购房者并不知情,也鲜有人仔细问津,即就有人问也无法查清。

    国家关于建筑面积计算是有详细规定的,按理住宅面积是要经过有关部门审核的,但有时流于形式有时也有各种原因使建筑面积中水分加大。

    一个建筑小区或叫一个工程项目,是由若干个单位工程组成的,项目的总建筑面积就是各个单位工程的建筑面积总和。

    而单位工程的建筑面积的计算规则是如下规定的:

    规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。

    第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语,对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条,包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明,以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。

    一、房屋建筑的主体部分

    1、单层建筑物

    单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分;高度是指室内地面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。  

    单层建筑物设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

    2、多层建筑物

    多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离;其中,最上一层的层高是其楼面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。

    3、单(多)层建筑物的坡屋顶内空间

    单(多)层建筑物的坡屋顶内空间,当设计加以利用时,其净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板(屋面板)底或吊顶底面之间的垂直距离。

    4、地下建筑、架空层

    地下室、半地下室(包括相应的有永久性顶盖的出入口)建筑面积,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室;永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。

    5、建筑物的门厅、大厅、回廊

    建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

    6、高低联跨的建筑物、变形缝

    高低联跨的建筑物应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨部分的面积内。

    建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。  

    7、室内楼梯、井道 

    建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算,并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。如遇跃层建筑,其共用的室内楼梯应按自然层计算面积;上下错层户室共用的室内楼梯,应选上一层的自然层计算面积。 

    8、建筑物顶部

    建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间房等,按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。无围护结构的不计算面积。 

    9、以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。   

    10、外墙(围护结构)向外倾斜的建筑物

    设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

    如遇到向建筑物内倾斜的墙体,则应视为坡屋顶,应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。  

    二、房屋建筑的附属部分 

    1、挑廊、走廊、檐廊

    建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

    走廊是指建筑物的水平交通空间;挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间;檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

    2、架空走廊 

    建筑物之间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。无永久性顶盖的架空走廊不计算面积。架空走廊是指建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

    3、门斗、橱窗

    建筑物外有围护结构的门斗、落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间,起分隔、挡风、御寒等作用;落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。

    4、阳台、雨篷

    建筑物阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台,均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。

    雨篷,不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷,其结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按其雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。宽度在2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。

    5、室外楼梯

    有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

    无永久性顶盖,或不能完全遮盖楼梯的雨篷,则上层楼梯不计算面积,但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积(即少算一层)。

    6、舞台灯光控制室

    有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

    三、特殊的房屋建筑

    1、立体库房

    立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

    2、场馆看台

    有永久性顶盖无围护结构的场馆看台,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

    场馆看台下空间,当设计加以利用时,净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。如图9:第(1)部分净高<1.2m,不计算面积;第(2)部分1.2m≤净高≤2.1m,计算1/2面积;第(3)部分净高>2.1m,应全部计算面积。 

    注:这里所谓“场馆”实质上是指“场”(如足球场、篮球场等),看台上有永久性顶盖部分;“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的,应按单层或多层建筑物相关规定计算面积。

    3、站台、车(货)棚、加油站、收费站

    有永久性顶盖无围护结构的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有  围护结构的管理室、休息室等,另按相关条文计算面积。

    四、不计算建筑面积的范围

    其他不计算建筑面积的范围(除上述已提到的除外):

    1、建筑物通道,包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间;骑楼是指楼层部分跨在人行道上的临街楼房;过街楼是指有道路穿过建筑空间的楼房。

    2、建筑物内的设备管道夹层。

    3、建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂的幕布、布景的天桥、挑台等。

    4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台。

    5、自动扶梯、自动人行道。

    6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

    7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

    8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

    而每户住宅建筑面积的计算国家也有详细规定,各户建筑面积分两部分计算:

   (1)户内建筑面积,即本户界限内的建筑面积,其界限以隔户墙中心线为界,外墙以外墙皮为界限所围成的封闭图形内的面积。

   (2)公用部分公摊的面积,建筑电梯间,楼梯间,门厅,管道井等的面积,分摊的办法是公用面积总和除以户内面积总和乘以各户户内面积即得到各户应分公摊的公用面积。

    户内建筑面积加上公摊的公用面积即得到每户的建筑面积,也就是商品住宅的销售面积。

    在现在的商品房销售中,开发商寻找各种借口增加公摊面积。

    有些把小区内的配套用户也分摊给业主,这个做法看似合理,其实是让业主承担了双份负担,配套部分的建造成本是计算在总造价内的,而销售价格中已经扣除了配套设施的费用。

    而配套部分有些还是可以产生效益的,比如幼儿园、学校,因为不管是小区内的幼儿园还是学校,一般都做民营承包了出去,按说产生的效益应当归全体业主共有,业主除了得不到这部分派生利益,还要分摊配套部分的建筑面积就更不合理了。

    为了避免开发商随意扩大公摊率,最好的办法是按户内建筑面积作为销售面积,而公摊部分的造价并入销售价格中,这样更便于业主明白消费,个人都能自己计算自己所购房子面积,而不至于吃哑巴亏。

(本文来源:陕西省土木建筑学会    文径网络风险项目投资中心:刘红娟 尹维维 编辑   刘真 文径 审核)

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