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阅读 204 次 不动产统一登记问题的探讨

摘要: 不动产登记,不但对于明确物权归属、发挥物的效用、保护权利人合法权益、维护市场经济秩序有十分重要的意义,而且是政府进行宏观调控、市场监管和城乡建设的基础性工作,占据十分重要的地位。随着房地产市场交易的活跃,不动产物权变动频繁,物权登记作用愈发突出。本文简述了不动产登记的现状和弊端,指出了不动产统一登记的可行性和必然性以及遇到的问题,提出了通过不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四个统一推动不动产统一登记工作的解决思路。...

 不动产统一登记问题的探讨

吴 超

西安市住房保障和房屋管理局房屋产权和房地产市场管理处

西安市房产信息中心

    不动产登记,不但对于明确物权归属、发挥物的效用、保护权利人合法权益、维护市场经济秩序有十分重要的意义,而且是政府进行宏观调控、市场监管和城乡建设的基础性工作,占据十分重要的地位。随着房地产市场交易的活跃,不动产物权变动频繁,物权登记作用愈发突出。

    一、我国不动产登记的现状及弊端

    我国在很长一段时间实行的城乡分割及指令性的计划经济,造成了我国不动产登记制度的不统一。具体表现为:城乡登记不统一、不动产登记范围不统一、登记机构不统一、登记程序不统一、不动产登记依据的法律法规政策繁杂等。例如,我国的土地、房屋、海域、矿产资源、森林资源等的登记发证分别由相应的行政管理部门或其下设的登记部门负责。除了《物权法》外,土地上的所有权和他物权分别由土地行政管理部门和农业行政管理部门负责登记,主要法律依据为《土地法》、《土地登记办法》;房屋上的物权由房屋行政管理部门下设的登记机构进行登记,主要法律依据为《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》;海域使用权由海洋行政管理部门登记,主要法律依据为《渔业法》、《海域使用管理法》;矿产资源由矿产资源管理部门登记,主要法律依据为《矿产资源开采登记管理办法》;森林草原等资源由林业管理部门登记,主要法律依据为《草原法》、《森林法》、《林木和林地权属登记管理办法》。

    总之,我国的不动产长期以来处在分散登记状态,由不同机构负责登记,这些不动产登记机构互不隶属,特别是房屋和土地分别登记,实际上很难保证“房地权利一致”的原则,容易产生房、地分别抵押,土地使用权和土地上的房屋使用权相互冲突,也容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明、权利界限不清等弊端,产生大量矛盾和纠纷。

    二、不动产统一登记的可行性及必然性

   《物权法》第10条第2款规定:国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

    2006年建设部组织佳木斯市等城市作为试点城市进行不动产统一登记。实践证明,不动产统一登记是可行的。

    世界各国或地区在设立登记机构时普遍遵循两个准则:一是不动产登记机构的独立性,登记机构多为司法机关,也有行政机关,但都是独立的部门;二是不动产登记机构的统一性,法律一般规定区域内实行统一不动产登记制度,即不论是土地房屋,还是其他不动产均由统一的登记机构负责。这两个准则都是物权公示原则决定的。

    当前,我国不动产物权变动制度是一个庞大且错综复杂的体系,政出多门、分散登记,已不能适应形势发展的需要。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是维护市场经济秩序、完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,对于明晰物权归属、发挥物的效用,保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、维护正常的市场交易秩序、提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,促进社会和谐稳定都具有十分重要的现实意义。

    三、不动产统一登记遇到的问题及解决思路

    实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性。目前,我国不动产统一登记面临的最大问题是登记机构不统一、登记簿册不统一、登记办法(依据)不统一、登记查询制度不统一和信息平台不统一。

    解决不动产统一登记的基本思路是:统一法律依据、登记机构与登记效力和信息平台。

    1、统一法律依据 

    由于没有统一法律依据,我国不动产登记形成了多头掌管的局面。我国目前的不动产登记制度内容主要是按照计划经济的规范制制定的,已经不适应社会发展的需要。因此,我们有必要建立以“民法典·物权篇”为基础的不动产登记法律制度。在我国实现不动产物权法统一的同时,也应统一不动产登记法律规定,使之与物权法相适应。 

    2、统一登记机构 

    我国不动产登记出现的四个不统一的根源在于登记机构的不统一。因此,完善登记制度的一个重点任务就是统一不动产登记机构。统一了不动产登记机构,登记根据、程序、簿册自然便统一了。目前我国关于不动产登记的部门有多个,它们都是有关不动产的行政管理部门,所进行的登记主要表现为行政管理性,而缺乏物权公示性,难免损害权利人的正当利益。2014年12月22日正式公布的《不动产登记暂行条例》明确了我国不动产登记机构的统一是必然趋势。现在,统一登记机构已成为人们的共识,但由哪个部门具体负责不动产产权登记工作还是大家争论的焦点。根据《物权法》第十条规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。

    3、统一登记效力

    我国法学界对是否采用德国物权行为理论存在比较大的分歧,但在不动产物权变动上采取以登记为生效要件上看法是一致的。我国民法学者认为,为了完善我国不动产物权登记制度,应赋予不动产物权登记如下效力:决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。这四项效力,是法律对不动产产权保护的重要理论基础,依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度,是不动产权利公示原则的具体表现,是不动产交易安全的法律保障。为了维护我国法律体系的连续性,保证交易安全和稳定经济秩序,我国不动产登记应该采取实质主义原则,采行公信力主义立法,这不仅是产权法理的要求,也是国际不动产产权保护的趋势。但是对于不是基于产权变动行为引起的权利变动应设有例外法例,可以采行形式主义(登记对抗)原则。 

    4、统一登记信息平台

    消除“信息孤岛”,正是指目前不动产登记的区域分割、部门条块分割的状况,不同类型的不动产由不同的主管部门负责登记,而各个部门甚至各个地方所建立的不动产信息均局限于该地区、该部门使用,没有建立一个信息共享共用的平台,各个信息数据库像孤岛一样矗立在信息的海洋中,没有形成统一的大陆,导致信息“交通”的不便,因此必须打破部门和地区的分割,需要借助于法律法规的授权,尽快整合不同主管部门的信息资源库,要制定不动产登记技术规程和数据库标准,建立不动产登记信息管理基础平台、推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,实现信息在全国范围内的共享共用,明确登记机关的职权与责任、相对人的查阅权限等事项,使不动产统一登记制度的巨大作用得到发挥。同时,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,这样也有助于社会征信体系的建立,有利于保护交易安全。

     建立不动产统一登记制度是推进简政放权,通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外,方便企业和群众的有效举措,逐步实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。

 

(本文来源:陕西省土木建筑学会    文径网络设计项目投资中心:刘红娟 尹维维 编辑   刘真 文径 审核)

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