土木建筑网首页 > 陕西建筑 > 建筑管理 > 浅谈房地产企业项目成本的管理与控制

阅读 495 次 浅谈房地产企业项目成本的管理与控制

摘要:房地产项目成本的管理与控制,从策划、评估、决策、设计、实施到竣工交付,贯穿企业从头到尾 、从上到下、全员、全过程的成本管理和控制,只有做好每一环节的管理,才能有效地控制成本,提升产品的品质和市场竞争力,取得预期收益。...

 浅谈房地产企业项目成本的管理与控制

魏军   郝天峰

陕西建工第六建设集团有限公司

一、引言

房地产项目成本的管理与控制,与房地产项目的前期策划、项目决策后的设计、招标后项目的建设施工、竣工结算审核密切相关,每一个环节都对成本的发生起决定性影响,因此,要从每一个环节根据市场经济的发展状况,利用科学的管理方法和先进的管理手段,合理的确定成本并进行有效的控制,以提高投资效益和企业的经营效益。

二、在决策、设计阶段的成本管理

工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。

项目管理和成本控制的常规做法大都把主要精力放在项目的施工阶段,往往忽视项目前期决策阶段和设计阶段的管理和成本控制,尽管也能起到一定的效果,但其结果可能是捡了芝麻丢掉西瓜,不能从源头上进行成本管理和控制。要有效地进行项目管理和工程造价控制,就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来,尤其要抓实、抓好设计这个关键步骤,尽可能的考虑全面,做到未雨绸缪,以取得事半功倍的结果。

1、投资决策阶段的管理与投资控制

投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光,相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价,参与到项目建设的全过程中,正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋”的作用,让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、目标成本、销售产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。

2、设计阶段的管理与投资控制

在工程项目全过程管理与成本控制中,必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段,所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段即设计是龙头。建设项目设计的节约是最大的投资节约,设计确定工程造价,预算、结算是设计的客观反映,只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一个成功的设计方案,不仅可以取得良好的社会效益,还应具有一定的经济效益。

(1)做好设计招标工作,有利于实现设计方案的最优化。房地产企业的设计应引进竞争机制,针对设计市场鱼目混珠现状,应根据项目的档次水平,通过设计招标来选择优秀的设计单位;从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因工程设计质量问题而出现工程的变更,从而造成直接经济损失导致投资增加。

(2)实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。

(3)开展价值工程(原理)的应用。价值工程的主要特征是:以提高价值目标为重点,以功能分析为核心,以集体智慧为依托,以创造精神为支柱,以系统观点为指针,技术分析与经济分析相结合。运用价值工程,可提高工程的功能、又可降低工程的造价;因此,在满足功能要求的前提下,减少无效成本,从而达到降低成本的目的。例如,利用深坑基础,增加地下室,这样地下室既可以停放车辆和储存杂物,小区又可以不建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。这就是运用价值工程的结果。这样一来,既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。

(4)加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查,对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。

(5)通过设计方案的比选,选择技术与经济性价比高的方案作为实施方案,比如综合体酒店商场项目的装修,在满足使用功能的基础上,对于美学功能应综合考虑,这些项目一般时效性较强,经常隔个3-5年就有可能重新做一遍,因此在材料选择上尽量选用价格适中看上去又比较优雅的,可以替代设计中价格较高的类似材料。

三、工程项目的具体实施阶段

1、招投标是有效实行项目管理和控制工程成本的核心

工程项目在设计完成之后,施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标的目的一是引进竞争机制,二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。就业主方在施工招投标阶段对工程管理和成本控制上应注意的问题做如下说明:

(1)做好拟招标施工企业的比选与审核,选择合适的施工企业,对施工企业资质进行严格审查,必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣关系到业主方工程成本控制的成败。因此,要求施工企业具有足够的技术实力,它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程成本上给业主方合理的优惠与配合。

(2)做好招标文件的编制工作,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,委托咨询公司编制标底的要做好保密工作,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。评定标时应反复审查造价水平的合理性,动态的考虑是否在投资成本控制的范围内。 

(3)合理低价格中标的原则。业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数,避免投标单位以低于成本价恶意竞标。目前,正推行的建筑安装工程“无标底招投标”,这种方法值得商榷,对于业主方来说,并不能把它理解为真正的“没有标底”,业主要想把成本控制好,最好能够设定招标控制价。

(4)中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、要有效避免过多索赔事件的发生。另外,应考虑工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,以提高工程造价的管理效果。

(5)成本管理人员的业务素质对项目实施阶段的成本影响较大,成本管理人员不同于工程造价人员,工程造价人员是对项目真实造价水平的确认,成本管理人员是对整个项目成本的管理与控制,国内大多企业的项目成本经理是由集团总部招聘任命的,项目成本经理不仅要管理好项目的成本,更是集团公司成本管理理念的实施者,起桥梁纽带作用。

2、加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制

在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计,这一阶段影响工程投资 (工程造价)的可能性只有5%~10%,节约投资的可能性已经很小,但是,工程投入大量资金却主要发生在这一阶段,浪费投资无效成本增大的可能性则很大,因此,业主方在施工阶段要加强对合同的管理,重点应加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费。

(1)抓好合同管理,避免工程索赔

在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式,作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,以减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。

(2)加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费

加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费;把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去,保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益。业主方主要应做好以下几方面的工作:

1)加强项目成本管理人员、工程技术人员的“经济”观念、职业素质教育,培养他们实事求是的办事作风,在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时,充分重视节约投资的重要性。

2)尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如:地质勘探不详,造成地下隐蔽性土质差异;工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符;市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外,要分清变更责任,加大奖惩考核力度,业主方可以指派工程成本管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程成本的动态变化情况。

3)严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作,许多工程由于现场签证的不严肃性,给工程结算带来很大的麻烦,甚至给业主方带来不应有的经济损失,这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理,首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合,不仅做到“随做随签”,还应该做到:签证必须达到量化要求,能反映费用增减明细,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确;签证内容必须与实际相符;签证的内容不能超过应签证的范围。

总之,实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径;而加强项目成本管理,降低工程造价,更是项目管理中的重中之重,它与工程质量一样,是企业的生命线。施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商;二是严格审查承包商的索赔要求;三是做好材料的加工定货。开发商应建立工程签证管理制度,明确工程、成本等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,一证一签,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。

四、抓住关键,加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制

工程项目的竣工审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计,竣工审计,更要重视事前和事中审计。事前审计,可使工程项目施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程项目管理班子超前“把关”,有效防止或避免可以预见的失误。事中审计,即施工阶段中若干个过程所作的审计,这种审计更具有针对性、效益性,做好了,能达到事半功倍的效果。

同时要提高工程投资效益,企业就必须在工程管理和成本控制所涉及的重要环节上,有胆有识地重用“人才”,做到真正的“以人为本、人尽其才”。尽管企业具有不同的、相当不错的管理模式,但由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾,使得工程在管理和成本控制上出现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看,人才的竞争,才真正是企业“生死存亡”的竞争。

另外,要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案,有利于今后项目管理与工程成本的控制。

从以上几个方面阐述可以发现,加强项目管理、降低工程成本是事在人为。随着土地成本的增高;政府部门一系列平抑房价宏观调控政策的出台。房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目管理、加强项目投资控制,降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以,做好工程成本的有效控制,才能使企业立足于竞争市场,取得更好的效益。

五、结束语

工程项目成本管理与控制是一个动态的过程;是一门集经济、技术与管理为一体的复合型学科。

综上所述,工程成本的控制与管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价成本的控制应贯穿于项目的全过程,在工程项目建设的各个阶段、各个环节,时时都要有控制投资的经济头脑,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,把握住市场经济的脉搏,减少或避免建设资金的流失,最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程造价控制在批准的限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的企业效益和社会效益。

长期以来,习惯于把项目管理与成本控制放在建设实施阶段,其实,成本控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度等。因此,项目成本、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益,才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。

(本文来源:陕西省土木建筑学会   文径网络风险项目投资中心:刘红娟 尹维维 编辑   刘真 文径 审核)

关于 浅谈 房地产 企业 项目 成本 管理 控制 的相关文章